Kamulaştırmada uzlaşma nedir? Uzlaşmaya davet nedir? Bedel tespit ve tescil davası nedir?
Kamulaştırma kamu yararı gözetilerek, devlet ya da kamu tüzel kişileri tarafından özel mülkiyetteki taşınmazlara belirli usul ve yasal çerçevede el konulması işlemidir. Bu süreç, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda düzenlenen kurallar ve yöntemlere göre yürütülmektedir. Kamulaştırma işlemlerinde zaman, maliyet ve idari yük açısından tasarruf sağlamak amacıyla, öncelikle uzlaşma yoluna başvurulması yasal bir zorunluluk haline gelmiştir.
Uzlaşma süreci, taşınmaz sahibi ile idarenin kamulaştırma bedeli üzerinde anlaşmaya varmasını ve mahkeme sürecine gerek kalmadan çözüm bulunmasını amaçlamaktadır. Bu nedenle, uzlaşma görüşmeleri belli kurallara ve şekil şartlarına bağlı olarak yürütülmektedir.
Kamulaştırma Kanunu’nda yapılan önemli değişikliklerle birlikte, bazı durumlarda taşınmaz maliki ile idarenin uzlaşma sürecine girmesi, kamulaştırma davası açılabilmesinin ön koşulu haline gelmiştir. Bu düzenleme ile hem kamulaştırma süreçlerinin daha hızlı ilerlemesi hem de yargı yükünün azaltılması hedeflenmiştir.
Kamulaştırma, kamu yararı doğrultusunda devletin veya kamu tüzel kişiliklerinin, özel mülkiyete tabi taşınmazlara hukuki ve idari prosedürlere uygun şekilde el koyması işlemidir. Bu işlemler, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında belirlenen yöntem ve esaslara göre yürütülmektedir.
Kamulaştırmada uzlaşma
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca, kamulaştırma işlemlerinin etkin ve hızlı bir şekilde gerçekleştirilebilmesi amacıyla, tapuda kayıtlı taşınmazlar açısından idarenin öncelikle satın alma yolunu denemesi yasal bir zorunluktur. Bu yöntem, kamulaştırma sürecinde uzlaşmaya dayalı bir yol olarak öne çıkmakta ve yalnızca tapuya kayıtlı taşınmazlar için geçerli olmaktadır.
Satın alma usulü, temel olarak idare ile taşınmaz maliki arasında uzlaşma sağlanmasını hedefler. Bu çerçevede, idarenin kamulaştırma işlemine başlamadan önce taşınmaz sahibi ile görüşerek, kamulaştırma bedeli üzerinde anlaşmaya varmaya çalışması gerekmektedir. Ancak uzlaşma sağlanamaması durumunda, idare mahkemeye başvurarak kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tescili için dava açma hakkına sahiptir.
Bu dava süreci, uygulamada “kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası” olarak adlandırılmakta olup, uzlaşmanın sağlanamadığı durumlarda devreye girmektedir.
Kamulaştırma uzlaşma süreci
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesi uyarınca, tapuda kayıtlı taşınmazların kamulaştırılması için öncelikle satın alma yöntemi uygulanmalıdır. Bu süreçte “uzlaşma” olarak adlandırılan bu yöntem işletilmeden doğrudan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açılması hâlinde, dava dava şartı eksikliği gerekçesiyle reddedilecektir.
Kamulaştırma süreci, idarenin kamu yararı ve hizmet ihtiyacı doğrultusunda özel mülkiyetteki taşınmaz için kamulaştırma kararı almasıyla başlar. Bu karar, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve taşınmazın tapu kaydına kamulaştırma şerhi işlenir.
Kamulaştırma kararının ardından, taşınmazın piyasa değerinin belirlenmesi amacıyla idare tarafından bir kıymet takdir komisyonu kurulur. Komisyon, taşınmaza ait tüm bilgileri toplayarak değerleme yapar. Bu değerleme, ilgili kamu kurumlarından, yerel emlak piyasalarından veya uzman kişi ve kuruluşlardan alınacak verilerle yapılabilir ya da bu kurumlardan rapor alınarak desteklenebilir.
Uzlaşma süreci, kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen bedel üzerinden taşınmaz malikiyle pazarlık yapılmasını içerir. Bu amaçla, idare bünyesinde ayrıca bir uzlaşma komisyonu oluşturularak, satın alma veya trampa yoluyla anlaşmaya varılmaya çalışılır.
Geçmişte, imar planı değişiklikleri nedeniyle taşınmazına kamulaştırmasız el atılan maliklerin dava açmadan önce idareye başvurması ve uzlaşma sürecini işletmesi zorunluydu. Ancak Anayasa Mahkemesi, 05.04.2019 tarihli ve 30736 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 2016/181 E. ve 2018/111 K. sayılı kararıyla, bu zorunluluğu ortadan kaldırmıştır. Artık, hukuki el atmaya dayalı tazminat taleplerinde uzlaşma başvurusu dava şartı olmaktan çıkarılmıştır.
Uzlaşmaya davet
İdare, yukarıda belirtilen komisyonların oluşturulmasının ardından, taşınmaz sahibi ile iletişime geçerek uzlaşma sürecini resmi olarak başlatacaktır. Bu aşama, uygulamada yaygın şekilde “uzlaşmaya davet” olarak adlandırılmaktadır.
Malike ulaşmak amacıyla idare tarafından resmi taahhütlü bir yazı gönderilir. Bu yazı, öncelikle Kamulaştırma Kanunu hükümlerine, Kanunda hüküm bulunmayan hallerde ise 7201 sayılı Tebligat Kanunu esaslarına göre gerçekleştirilir. Bu bildirim aynı zamanda, malik açısından kamulaştırma kararına karşı idari dava açma süresinin başlaması açısından da önem taşır; çünkü malikin, satın alma usulüne dair tebliğ ile kamulaştırmadan haberdar olduğu kabul edilir.
Gönderilen taahhütlü yazıda, idare tarafından kamulaştırılacak taşınmazın bedel ödenerek pazarlık usulüyle satın alınmak istendiği ya da trampa yöntemiyle, yani başka bir taşınmazla değiştirilerek devralınmasının teklif edildiği belirtilir. Ancak bu yazıda, kıymet takdir komisyonunca belirlenmiş olan tahmini taşınmaz değeri yer almaz; yalnızca uzlaşma sürecine ilişkin bilgi verilir.
Uzlaşma süresi
Malik ya da yetkilendirilmiş temsilcisi, idarenin tebligatının ardından 15 gün içinde kamulaştırma konusu taşınmazın pazarlıkla satışı ya da trampa yöntemiyle devri talebiyle ilgili kuruma başvurabilir. Bu başvuru sonrasında, taraflar arasında uzlaşma süreci başlatılır.
Görüşmelerin sonunda, kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen tahmini değeri aşmamak kaydıyla bedel ya da trampa konusunda anlaşma sağlanabilir. Uzlaşma sağlanması durumunda, görüşmelerin sonuçlarını içeren bir tutanak hazırlanır ve bu belge komisyon üyeleri ile malik tarafından imzalanır.
Ancak önemle vurgulanmalıdır ki, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, malik ile uzlaşma komisyonu arasında yapılan pazarlıklar sırasında önerilen ya da kabul edilen bedeller, taraflar açısından hukuki bağlayıcılık taşımaz. Dolayısıyla, taraflardan biri dava açtığında, bu süreçte gündeme gelen bedeller, mahkeme tarafından taşınmazın gerçek değerinin tespitinde dikkate alınamaz. Aynı şekilde, idare anlaşma tutanağına dayanarak maliki tapuda ferağ vermeye zorlayamayacağı gibi, malik de belirlenen bedelin ödenmesini dava yoluyla talep edemez.
İdare, anlaşma tutanağının imzalanmasından itibaren en geç 45 gün içinde, tutanakta belirtilen bedeli ödemeye hazır hale getirmeli ve bu durumu malik ya da temsilcisine resmi yazıyla bildirmelidir. Bu bildirimde, malikten belirlenen tarihte idare adına tapu işlemlerini gerçekleştirmesi istenebilir. Malik ya da yetkili temsilcisi tapuda ferağ verdiğinde, kamulaştırma bedeli kendisine ödenir.
Uzlaşmanın hukuki sonuçları
Taraflar arasında uzlaşma sağlanması durumunda, ilgili taşınmaz mal, malikinden kamulaştırma yöntemiyle alınmış sayılır. Bu durumda, artık kamulaştırma işlemine veya belirlenen bedele karşı herhangi bir dava açılması mümkün değildir. Bu nedenle, taşınmaz sahiplerinin uzlaşma görüşmelerine katılmadan önce, mülkün gerçek piyasa değerini ayrıntılı biçimde araştırmaları, hak kaybı yaşamamaları adına büyük önem taşır.
Uzlaşma sağlanamaması durumunda ne olur?
Eğer malik ile idare arasında anlaşma sağlanamazsa ya da malik tapuda ferağ vermeye yanaşmazsa, taşınmaz pazarlık yoluyla edinilemez. Bu durumda Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi devreye girer. İdare, kamulaştırma bedelinin mahkeme aracılığıyla belirlenmesini ve taşınmazın idare adına tescil edilmesini talep etmek üzere, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesine başvurur. Kamulaştırma süreci, idari ve hukuki olarak karmaşık usuller içermektedir. Bu nedenle kamulaştırma avukatı ile görüşmek ve hukuki yardım almak hak ihlali yaşamanızın önüne geçebilir.
Sonuç
Özetle, kamulaştırma sürecinde taraflar uzlaşmaya varırlarsa, ne kamulaştırmanın kendisine ne de belirlenen bedele karşı dava açma imkanı kalmaz. Ancak tarafların anlaşamaması halinde, taşınmazın değeri mahkeme tarafından tespit edilir ve bu karar doğrultusunda taşınmaz, idare adına tescil edilir.
Kamulaştırma, uzlaşmaya davet, bedel tespit ve tescil davası hakkında detaylı bilgi almak için bize ulaşabilirsiniz.
Avukat Sema Tamus Aktaş
Tamus Aktaş Hukuk Bürosu
Mersin Avukat ve Hukuki Danışmanlık.